RIIGIKOHUS
TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS
Eesti Vabariigi nimel

1. 23. augustil 2005. a esitas Martin Knol (edaspidi hageja) hagi Terje Mei (edaspidi kostja I) ja Nigul Heki (edaspidi kostja II) vastu müügilepingus kokku lepitud ostuhinna alandamiseks ja leppetrahvi saamiseks.

Hagiavalduse kohaselt sõlmisid hageja ja kostja I 14. detsembril 2004. a müügilepingu, millega kostja I müüs ja hageja ostis Harjumaal Viimsi vallas Äigrumäe külas Xxxxxxxx xxx xx asuva hoonestatud kinnistu (edaspidi kinnistu). Müügilepingu sõlmimiseks andis nõusoleku kostja I abikaasa kostja II. 6. jaanuaril 2005. a sõlmisid hageja ja kostja I asjaõiguslepingu kinnistu omandi üleandmise kohta. Müügilepingu sõlmimise ajal olid kostja I ja kostja II abielus (abielu lahutati 11. aprillil 2005. a) ning kinnistu kuulus kostjate kui abikaasade ühisvara hulka. Tulenevalt perekonnaseaduse (edaspidi PKS) § 20 lg-st 2 vastutavad mõlemad kostjad müügilepingu ja sellega seotud asjaõiguslepingu täitmise eest solidaarselt. Nõuet võib pöörata nende ühisvarale ja mõlema lahusvarale.

Hagiavalduse kohaselt sai hageja 6. jaanuaril 2005. a kinnistu otsese valduse. 11. juulil 2005. a pöördus naaberkinnistu (Xxxxxxxx xxx xx) omanik hageja poole piirdeaia nihutamise sooviga. Siis sai hageja teada, et kinnistuid eraldav piirdeaed ei asu mitte kinnistute piiril, vaid naaberkinnistul. Xxxxxxxx xx kinnistu omanikult sai hageja teada veel seda, et kostja I oli naaberkinnistu omanikuga pidanud kirjavahetust aia kinnistute piirile nihutamise küsimuses ja oli seega teadlik, et tema kasutuses olev maa-ala on suurem tema omandis olevast kinnistust. Pärast eeltoodud faktide teadasaamist lasi hageja kinnistu pindala üle mõõta. Selgus, et aiaga ümbritsetud maatüki pindala on 1163 m², maakatastri andmetel on aga kinnistu suuruseks 907 m². Enne müügilepingu vormistamist käis hageja kinnistuga tutvumas kahel korral. Kostja I ei teavitanud teda, et kinnistuna ettenäidatud maatüki suurus erineb tegelikust ligi veerandi võrra. Nimetatud asjaolust ei olnud teadlik ka kostjat I esindanud maakler Imre Liivrand.

Hageja eeldas, et kostja I tegutseb müüjana heas usus ja näitab talle tegelikult müüdavat kinnistut. Kinnistu suurus ja piir on kinnistu olulised tunnused. Mõistlik isik eeldab, et kinnistul asuvat elamut ja aeda ümbritsev piirdeaed on kinnistu piiril. Hageja tahe oli omandada talle näidatud maatükk, mis on ümbritsetud piirdeaiaga, mille sees on muru, taimestik ning elamu, ning kuhu pääseb vaid piirdeaeda rajatud väravate kaudu. Kostja I lõi kinnistut müües hagejale teadvalt vale ettekujutuse kinnistu piirist ning müügiobjektist tervikuna ja see mõjutas oluliselt hageja poolt ostmisotsuse langetamist. Hageja oli kinnistu ostmisel sisuliselt eksimuses TsÜS § 92 mõttes. Kostja I tegutses hea usu põhimõtte vastaselt, jättes hageja teavitamata sellest, et müüdav maa on ettenäidatust neljandiku võrra väiksem, kuigi ta ise seda teadis. Kinnistu tegelikku piiri teades ei oleks hageja kinnistut ostnud.

Tuginedes võlaõigusseaduse (VÕS) § 112 lg-le 1, nõudis hageja müügihinna alandamist. Kinnistu müügihind oli 2 359 000 krooni ja kinnistu fikseeritud suurus 907 m², seega ruutmeetri hinnaks kujunes 2600 krooni. Arvestades, et kostja I ei võõrandanud hagejale selle hinna eest kinnistut, mida ta müügiobjektina näitas, vaid kinnistu oli 255 m² väiksem, on puudujääva osa hind lähtuvalt tehingu ruutmeetri hinnast (2600 x 255) 663 000 krooni. Nimetatud summa kajastab turuhinna vähenemist ja kostja I poolt lepingu rikkumisega hagejale tekitatud lisakulutusi (kahju, mis tekkis turuhinna vähenemise tõttu, kuna kinnistu piiri muutmise järel on selle kompaktsus, välimus, kasutusomadused, kvaliteet ja likviidsus muutunud; kahju, mis hagejal tekkis seetõttu, et ta peab kandma piirdeaia ümberpaigutamise kulusid, vana piirdeaia ning garaaþi sissesõidutee lammutuskulusid ja uue piirdeaia ehitamise kulu; kahju, mis hagejal tekkis seoses temale üleantud maatüki naabrile jääval osal oleva haljastuse kaotusega).

Eelnevale tuginedes palus hageja kostjatelt solidaarselt välja mõista enda kasuks 802 770 krooni, sellest 663 000 krooni müügilepingu hinna alandamisest tulenevalt ja 139 770 krooni leppetrahvi kinnistu müügilepingu p 4.8 alusel, kuna kostja I kui müüja ei kõrvaldanud kinnistu valduse üleandmise tähtpäevaks, 6. jaanuariks 2005. a veekahjustusi elamu esiku seinalt ja laelt ega olnud veekahjustusi kõrvaldanud kuni 1. septembrini 2005. a.

2. Kostjad ei tunnistanud hagi ja palusid jätta selle rahuldamata.

Nad leidsid, et hageja ei olnud eksituses, sest soovis osta ja ostis kinnistu suurusega 907 m². Kinnistu suurus nähtus riiklikust maakatastrist ja kinnistusraamatust, mille andmed on avalikud. Sellist kinnistu suurust on hageja väljendanud sõnaselgelt ka oma ostupakkumise punktis 11. Hageja võttis vastu hageja pakkumise 907 m² suuruse kinnistu ostuks. Müügileping sõlmiti kooskõlas ostupakkumises esitatuga. Hageja pidas piisavaks ja küllaldaseks vaadata kahel korral üksinda kinnistu üle, kasutamata vastaval alal eriteadmisi omavate isikute abi. Müügilepingu punktis 2.2 kinnitas hageja, et ta on üle vaadanud lepingu eseme koosseisu kuuluva maaüksuse ja on teadlik maaüksuse suurusest ja piirist, ning lepingu punktis 2.2.4, et ta on ülevaatuse teinud ilma vastaval alal eriteadmisi omava isiku abi kasutamata ning ostab lepingu eseme, tuginedes isiklikult tehtud ülevaatusele ning müüja esitatud andmetele. Kostja I esitas hagejale ostupakkumises nõutud andmed ega varjanud tema eest kinnistu suurust. Kinnistu piir oli mõõdistamisel tähistatud metalltorudega, mida oli kinnistuga tutvumisel võimalik märgata. Kostja I tellimisel koostas AS Rime Kinnisvara Vahendus eksperdihinnangu (edaspidi eksperdihinnang) kinnistu turuväärtuse määramiseks. Kinnisvara turuväärtuse hindamise aktiga tutvumise järel pidanuks eksitusse sattumine kinnistu suuruse ja piiri osas muutuma võimatuks.

Hageja väide, et lepingu rikkumise tõttu tekkis kahju, ei vasta tõele. Hageja ning kostja I leppisid kokku, et 907 m² suuruse kinnistu ostuhind on 2 359 000 krooni. Pooltel ei olnud kokkulepet, et selle hinna eest peab hageja saama 1163 m² suuruse kinnistu. Hageja võõrandas kinnistu 21. aprillil 2006. a hinnaga 3 995 000 krooni. Järelikult sai hageja lepingu sõlmimisest kasu. Kinnistu kokkulepitud ostuhind kujunes selliseks just kinnistu oluliseks osaks oleva eramu tõttu. Kostjad ei nõustunud hinna alandamisega ja leidsid, et metoodika, mida hageja alandatud hinna arvutamisel kasutas, on põhjendamatu. Kui hagi oleks põhjendatud, oleks õiglane võtta maatüki hinna aluseks eksperdihinnang.

Kostja I kõrvaldas veekahjustused esiku seinalt ja laelt lepingu eseme üleandmise tähtpäevaks ja andis lepingu eseme hagejale üle. Hageja võttis kostjalt lepingu eseme vastu 6. jaanuaril 2005. a, esitamata ainsatki vastuväidet. Veekahjustuste eest nõutav viivis on ebamõistlikult suur isegi siis, kui veekahjustused tulnuks kõrvaldada hagejal kui ostjal.

3. Harju Maakohus rahuldas 27. novembri 2006. a otsusega hagi osaliselt ja mõistis kostjatelt hageja kasuks ostuhinna alandamise tõttu solidaarselt välja 334 000 krooni.

Maakohtu otsuse põhjenduste kohaselt peab ostjale üleantav asi VÕS § 217 kohaselt vastama lepingutingimustele muu hulgas koguse ja kvaliteedi osas. Asja lepingutingimustele mittevastavus on aluseks müüja võimalikule vastutusele VÕS § 100, § 101 ja § 218 lg 1 järgi. Hageja nõue põhines sellel, et kostjad esitlesid kinnistu müügieelsetel läbirääkimistel hagejale tegelikult müüdavast oluliselt suuremat kinnistut. VÕS § 217 lg 2 p 1 järgi ei vasta asi lepingutingimustele, kui sellel ei ole kokkulepitud omadusi. Müügilepingu p-s 1.3 on selgelt väljendatud poolte tahe, et lepingu esemeks on kinnistu koos selle oluliste osade ja päraldistega. Kahtlemata oli kinnistu oluliseks osaks piirdeaed, mis aga, nagu hagejale hiljem selgus, asus kahel kinnistu küljel teise omaniku maal.

Tavapärase ülevaatamise puhul tuleb eristada avastatavaid puudusi varjatud puudustest, s.t lepingutingimustele mittevastavusest, mida hageja ostjana ei võinud avastada temalt eeldatava hoolsusega kinnistut üldiselt üle vaadates. Tunnistajate ütlustega on tõendatud, et kinnistu piiri tähistavaid märke ei olnud. Ei ole mõistlik eeldada, et ostja suudaks tavapärasel ülevaatamisel tuvastada, kas piirdeaiaga ümbritsetud maatüki suurus on 907 m² või 1163 m². Seda asjaolu kinnitavad ka oma kutsetegevuses tegutsenud maakler Imre Liivranna ütlused, et tema visuaalselt ei tuvastanud, et aiaga piiratud maatükk võib olla müüdavast suurem. Hagejal ei olnud põhjust eeldada, et kostja I müüjana oleks võinud hoonet ümbritseva piirdeaia ehitada võõrale maatükile. Kostja I väide, et ta esitas hagejale kui ostjale 4. märtsi 2004. a eksperdihinnangu, milles oli viide kinnistu piirivaidlusele, ei vabasta teda vastutusest hageja ees. Kostjad ei ole tõendanud, et hageja oli teadlik eksperdihinnangust või et järgmisena tellitud eksperdihinnangus oleks olnud samuti viide pooleliolevale maavaidlusele.

Kinnistu, mille omandiõigus hagejale üle anti, ei vastanud sellele, mida hagejale näidati müügilepingu sõlmimisel. Kostja I lõi hagejale kinnistu piirist teadlikult väära ettekujutuse, näidates talle krunti, mis oli aiaga piiratud, ja jättes teatamata, et aed ei asu kinnistu piiril. Heas usus tegutsev müüja, kes teab, et müüdav asi on tegelikult erinev kui tehingu sõlmimisel ostjale müüdava asjana näidatav asi, peab hea usu põhimõttest juhindudes ostjat sellest teavitama. Kostja I rikkus lepingulises suhtes hagejaga hea usu ja mõistlikkuse põhimõtteid, mis on sätestatud VÕS § 6 lg-s 1 ja § 7 lg-s 1.

Võlaõigusseaduse § 112 kohaselt võib lepingupool nõuda hinna alandamist ja ülemäära makstu tagastamist, kui ta võtab vastu kohustuse mittekohase täitmise. Hageja ostis kinnistu 2 359 000 krooni eest. Kohus ei pidanud hageja pakutud väärtuse hindamise metoodikat päris objektiivseks ja võttis mittekohase täitmise väärtuse kindlaksmääramisel aluseks eksperdihinnangu. Eksperdihinnangu kohaselt selgub tellija esitatud paberitest, et pooleli on maavaidlus naaberkinnistuga osa hinnatava kinnistu õiguspärase kasutamise üle. Juhul kui müümisel leiab selline vaidlus kinnitust, muutub ka hinnatava objekti likviidsus ja väärtus. Arvestades esitatud probleemi olemasolu, leidis hindaja, et kinnistu väärtuseks on 2 025 000 krooni. Tuginedes eksperdihinnangule, asus maakohus seisukohale, et ostuhinda tuleb alandada 334 000 krooni võrra (2 359 000 - 2 025 000). Kostjad kinnistu ühisomanikena vastutavad solidaarselt.

Maakohus jättis rahuldamata leppetrahvi nõude, kuna hageja ei teatanud kostjatele pärast kinnistu valduse üleandmist 6. jaanuaril 2005. a kuni kohtusse pöördumiseni 23. augustil 2005. a, et ta nõuab leppetrahvi. Tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse § 3 ja tsiviilkohtumenetluse seadustiku (edaspidi TsMS) § 60 kohaselt jättis maakohus kohtukulud poolte enda kanda.

4. Kostjad esitasid apellatsioonkaebuse, milles palusid maakohtu otsuse tühistada osas, millega hagi rahuldati ja mõisteti kostjatelt hageja kasuks välja 334 000 krooni, ning teha tühistatud osas uue otsuse, millega jätta hagi rahuldamata. Samuti palusid nad mõista hagejalt välja kohtukulud.

Apellatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt kohaldas maakohus ebaõigesti materiaalõiguse norme (VÕS § 6 lg 1, § 7 lg 1, § 112, § 217 lg 2 p 1) ja menetlusõiguse norme. Maakohtu otsus ei ole põhjendatud ega seaduslik, kuna asjas kogutud tõendid ja kostjate esitatud asjaolud põhjendavad lepingust tulenevat kinnistu müügihinda.

5. Hageja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ning palus jätta selle rahuldamata ja maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu lahend ja põhjendused

6. Tallinna Ringkonnakohus rahuldas 25. aprilli 2007. a otsusega apellatsioonkaebuse, tühistas maakohtu otsuse kostjatelt 334 000 krooni väljamõistmise kohta, jättis hagi selles osas rahuldamata ja mõistis hagejalt kostjate kasuks välja kohtukulud. Ülejäänud osas jättis ringkonnakohus maakohtu otsuse muutmata.

Ringkonnakohtu otsuse põhjenduste kohaselt kohaldas maakohus ebaõigesti materiaalõiguse norme. Kostja II ei olnud müügilepingu pooleks ehk müüjaks. Asjaolu, et müüdav kinnistu oli kostjate kui abikaasade ühisvara ja kostja II andis kinnistu võõrandamiseks oma nõusoleku, ei anna alust pidada teda müügilepingu järgi kohustatud isikuks. Hinna alandamise nõuet VÕS § 112 lõigete 1 ja 2 järgi saab esitada üksnes lepingupoole, s.o müüja vastu. Seega on ebaõige hagi rahuldamine kostja II osas.

Võlaõigusseaduse § 11 lg 5 kohaselt on leping sõlmitud alates lepingu notariaalsest kinnitamisest või notariaalsest tõestamisest, kui leping tuleb notariaalselt kinnitada või notariaalselt tõestada. Seega saab kokkuleppe saavutamisest kinnistu suuruse üle rääkida üksnes müügilepingu notariaalse tõestamise hetkest ning lepingus kirjapandust lähtudes. Müügilepingu kohaselt müüs kostja I hagejale enda omandis olnud kinnistu suurusega 907 m² hinnaga 2 359 000 krooni. Kinnistu suurus ja piir määratakse maakatastri ja kinnistusraamatu andmetega. Seega ei saa kinnistu müügi puhul tekkida küsimust mittekohasest täitmisest sellele asjaolule tuginedes, et hageja pidas eksituse tõttu kinnistu pindala tegelikkusest suuremaks. Seetõttu on hinna alandamise nõue VÕS § 112 lõigetele 1 ja 3 tuginedes alusetu ning hagi hinna alandamiseks tuleb jätta rahuldamata.

Hagis esiletoodud ja kohtu tuvastatud asjaolud hageja eksimuse ja kostja I kui müüja osa kohta selles oleksid asjakohased tehingu tühistamisega seotud vaidluse korral või vaidluses kostja I vastutuse küsimuses lepingueelsetel läbirääkimistel VÕS § 14 lg-st 2 tuleneva kohustuse rikkumisega tekitatud kahju hüvitamise üle.

7. Hageja esitas kassatsioonkaebuse, milles palub ringkonnakohtu otsuse tühistada ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule. Hageja leiab kassatsioonkaebuses, et ringkonnakohus eiras otsuse tegemisel menetlusõiguse norme ja kohaldas ebaõigesti materiaalõiguse norme.

Kassatsioonkaebuse kohaselt on hagi esemeks rahaline nõue. Kui ringkonnakohus leidis, et hageja antud õiguslik kvalifikatsioon on vale, oleks ta pidanud hagi rahuldama VÕS § 14 lg-st 2 tuleneva kohustuse rikkumisena tekitatud kahjuna. Lepingueelsetel läbirääkimistel tekib usaldusolukord. Kostjad lõid mulje, et piirdeaed asub müüdava kinnistu piiril. Pooled peavad lepingueelsetel läbirääkimistel käituma heas usus, sealhulgas peab teisele poolele teatama kõigist asjaoludest, mille vastu tal on lepingu eesmärki arvestades oluline huvi. Kostja I ei käitunud heas usus, sest ta ei teavitanud hagejat ega enda maaklerit piirdeaia üle toimuvast vaidlusest naabriga ega asjaoludest, et tegelikult on maatükk oluliselt väiksem, kui hagejale ette näidati ja üle anti. Kuivõrd hagi alus ja ese on mõlema võimaliku nõude (hinna alandamine ja kahju tekitamine) puhul sama, siis pidid kohtud hagi rahuldama teisel õiguslikul alusel. Olenemata sellest, kas hagi rahuldada selles toodud alustel või VÕS § 14 lg 2 alusel, on kahju suuruse kindlaksmääramise metoodika sama.

Ringkonnakohtu käsitlus, et kostja II ei olnud müügilepingu pooleks, on ebaõige. Kostja II oli müügilepingu pooleks. PKS § 17 lg-st 1 tuleneb, et abikaasadel on võrdne õigus ühisvara vallata, kasutada ja käsutada. Seega tuleb PKS § 17 lg-s 4 ettenähtud nõusolekut ühisvara käsutamiseks vaadelda volitusena teha tehing (juhul kui seda nii ei saaks tõlgendada, toimuks omaniku volituseta käsutus). Volitatu teeb tehingu volitaja nimel ja eest, s.t kirjaliku nõusoleku andmisega muutub nõusoleku andja müügilepingu pooleks.

8. Kostjad vaidlevad kassatsioonkaebusele vastu ja leiavad, et ringkonnakohtu otsus on seaduslik ja põhjendatud. Hageja ei ole nõudnud kahju hüvitamist. Apellatsioonimenetluses ei saa hagi eset muuta. TsMS § 651 lõike 1 järgi kontrollib ringkonnakohus esimese astme kohtu otsuse seaduslikkust ja põhjendatust üksnes osas, mille peale on edasi kaevatud. Hageja ei ole maakohtu otsust vaidlustanud.

9. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada TsMS § 692 lg 1 p 2 järgi osas, milles ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse 334 000 krooni väljamõistmise kohta kostjalt I hageja kasuks ja jättis hagi rahuldamata, ning osas, millega ringkonnakohus jagas kohtukulud. Maakohtu otsus tuleb TsMS § 691 p 4 järgi tühistada osas, millega maakohus mõistis kostjalt I välja 334 000 krooni hageja kasuks, ja osas, millega maakohus jagas kohtukulud. Kuna hageja ei vaidlustanud maakohtu otsust leppetrahvi nõude rahuldamata jätmise osas, siis tuleb maakohtu ja ringkonnakohtu otsused jätta selles osas muutmata. Ringkonnakohtu otsus tuleb jätta muutmata veel osas, millega ringkonnakohus tühistas maakohtu otsuse kostja II osas ja jättis hagi kostja II vastu rahuldamata. Asi tuleb tühistatud osas saata TsMS § 692 lg 5 järgi uueks läbivaatamiseks Harju Maakohtule.

10. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et kinnistu suuruse mittevastavus aiaga piiratud maatüki suurusele ei ole käsitatav kinnistu mittevastavusena müügilepingu tingimustele. Pooled tunnistavad, et kinnistusraamatus ja notariaalses müügilepingus oli kinnistu suuruseks märgitud 907 m². Tuvastatud asjaoludest ei tulene, et kostja I oleks lubanud lepingueelsete läbirääkimiste käigus hagejale müüa 1163 m² suuruse kinnistu. Seega leidis ringkonnakohus õigesti, et puudub alus alandada hinda selle tõttu, et hageja pidas kinnistu pindala tegelikust suuremaks.

11. Ringkonnakohus leidis õigesti, et kostjat II ei saa pidada müügilepingu pooleks ning seega müügilepingu järgi kohustatud isikuks selle tõttu, et kinnistu oli abikaasade ühisvara ning et kostja II andis kinnistu müügilepingu sõlmimiseks nõusoleku. Abikaasade ühisvara hulka kuuluvat asja müüv abikaasa ei esinda teist abikaasat kui sama asja kaasmüüjat. Öeldu kehtib ka siis, kui üks abikaasa andis nõusoleku, et teine abikaasa võib sõlmida abikaasade ühisvara hulka kuuluva asja müügilepingu.

Kolleegium peab vajalikuks märkida, et tulenevalt VÕS § 208 lg-st 1 ja § 217 lg-st 1 võtab kinnisasja müügilepingu sõlmimisel müüja kohustuse anda ostjale üle lepingutingimustele vastava kinnisasja. See on varaline kohustus. PKS § 20 lg 2 järgi vastutavad perekonna huvides võetud varalise kohustuse eest abikaasad ühisvaraga ja mõlema abikaasa lahusvaraga. Riigikohtu varasema seisukoha järgi on perekonna huvides võetud kohustuse tuvastamisel oluline, et kohustus oleks võetud faktiliselt perekonna huvides. Ühise vastutuse tekkimiseks ei pea teine abikaasa olema tingimata teadlik võetud kohustusest (vt Riigikohtu tsiviilkolleegiumi 19. septembri 2005. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-82-05 ja 21. märtsi 2007. a otsus kohtuasjas nr 3-2-1-13-07). Praegusel juhul ei ole hageja väitnud ega tõendanud, et kostja I müügilepinguga võetud kohustus oli võetud kostjate perekonna huvides. Seega ei olnud kohtutel alust hinnata seda, kas kostja II võiks vastutada oma varaga hageja ees PKS § 20 lg-st 2 tulenevalt.

12. Kuigi hageja nõudis makstu tagastamist seoses hinna alandamisega, tugines ta muu hulgas sellele, et rahasumma, mida ta nõuab, kajastab turuhinna vähenemist ja kostja I poolt lepingu rikkumisega hagejale tekitatud täiendavaid kulutusi (vt käesoleva otsuse p 1). Hageja märkis hagiavalduses, et kui ta käis enne müügilepingu sõlmimist kinnistuga tutvumas, ei teavitanud kostja I teda, et piirdeaiaga piiratud maatükk ei ole identne müüdava kinnistuga. Hageja eeldas, et kostja I tegutseb heas usus ja näitab talle tegelikult müüdavat kinnistut. Tema tahe oli omandada talle näidatud maatükk, mis on piiratud piirdeaiaga, mille sees on muru, taimestik ning elamu, ning kuhu pääseb vaid piirdeaeda rajatud väravate kaudu. Hageja väitis veel, et kostja I lõi kinnistut müües hagejale teadvalt vale ettekujutuse kinnistu piirist ning müügiobjektist tervikuna ja see mõjutas oluliselt hageja poolt ostmisotsuse langetamist.

TsMS § 351 lg 1 kohaselt arutab kohus menetlusosalistega vaidlusaluseid asjaolusid ja suhteid vajalikus ulatuses nii faktilisest kui ka õiguslikust küljest. TsMS § 351 lg 2 kohaselt võimaldab kohus pooltel esitada kõigi asjasse puutuvate asjaolude kohta õigel ajal ja täielikult oma seisukoha. Maakohus jättis tähelepanuta hageja väited kahju tekitamise kohta. Selline rikkumine kujutab endast menetlusõiguse normi olulist rikkumist TsMS § 669 lg 2 järgi. Kuna ringkonnakohus jättis sellise rikkumise tähelepanuta, tuleb TsMS § 691 lg 5 järgi tühistada nii ringkonnakohtu kui ka maakohtu otsus 334 000 krooni väljamõistmise nõude osas kostjalt I ja saata asi selles osas uueks läbivaatamiseks samale maakohtule.

Ebaõige on kostjate vastuväide kassatsioonkaebusele, et hageja muutis apellatsioonimenetluses hagi eset ning ei vaidlustanud maakohtu otsust. Ringkonnakohus pidi pärast maakohtu otsuse tühistamist hindama kõiki hageja väiteid, mis hageja oli esitanud maakohtus ja millele ta tugines apellatsioonimenetluses. Asja materjalidest ei nähtu, et hageja oleks apellatsioonimenetluses loobunud väitest, et kostjad tekitasid talle kahju lepingueelsete läbirääkimiste käigus, kuna varjasid olulisi kinnistut puudutavaid asjaolusid. Asja uuel läbivaatamisel peab maakohus hindama kahjuhüvitisnõude põhjendatust ning juhtima hageja tähelepanu sellele, et viimane peab tõendama kahju ja selle suuruse.

13. Kolleegium selgitab, et kahju hüvitamise kohustus võib tekkida lepingueelsete läbirääkimiste käigus tekkivate kohustuste rikkumise tõttu. VÕS § 14 lg 2 esimese lause kohaselt peab lepingueelseid läbirääkimisi pidav isik teatama teisele poolele kõigist asjaoludest, mille vastu teisel poolel on lepingu eesmärki arvestades äratuntav oluline huvi. Sama paragrahvi 1. lõike teisest lausest tulenevalt peavad lepingu sõlmimise ettevalmistamise käigus esitatud andmed olema tõesed.

Lepingueelsete läbirääkimiste käigus tekkivate kohustuste rikkumisega tekitatud kahju hüvitamisel tuleb muu hulgas arvestada rikutud kohustuse kaitse-eesmärki (VÕS § 127 lg 2), põhjuslikku seost kohustuse rikkumise ja kahju vahel (VÕS § 127 lg 4) ning hageja kui kannatanu enda võimalikku osa kahju tekkimises (VÕS § 139).

14. Kooskõlas tsiviilkohtumenetluse seadustiku ja täitemenetluse seadustiku rakendamise seaduse §-ga 3 lahendatakse poolte kohtukulude jaotus ja määratakse võimalike väljamõistetavate kulude suurus asja uuel läbivaatamisel, lähtudes selle tulemusest.

Lea Laarmaa, Henn Jõks, Tambet Tampuu