RIIGIKOHUS
TSIVIILKOLLEEGIUM

KOHTUOTSUS
Eesti Vabariigi nimel

RESOLUTSIOON

1. Tühistada Tartu Ringkonnakohtu 7. novembri 2011. a otsus tsiviilasjas nr 2-09-66306 ja saata asi uueks läbivaatamiseks samale ringkonnakohtule.

2. Kassatsioonkaebus rahuldada.

3. Tagastada Tarmo Villmanile kassatsioonkaebuselt 28. jaanuaril 2012 tasutud kassatsioonikautsjon 1246 (üks tuhat kakssada nelikümmend kuus) eurot 28 senti.

1. Arkadi Kalviku pankrotihaldur Tarmo Villman (hageja) esitas 9. detsembril 2009 hagi Viru Maakohtule Sirje Kuke (kostja) vastu hagi tehingu tagasivõitmiseks ja asja ebaseaduslikust valdusest väljanõudmiseks.

Hagiavalduse kohaselt algatati Viru Maakohtu 26. juuni 2009. a kohtumäärusega Arkadi Kalviku (võlgnik) kui füüsilisest isikust võlgniku pankrotimenetlus. Võlgniku omandis on kinnisasi Tallinnas Xxxxx xx koos sellel asuva elamu ja abihoonetega. Võlgniku pankroti väljakuulutamise tõttu 31. juulil 2009 on kinnistu muutunud pankrotivaraks. Võlgnik on 8. märtsil 2007 andnud üürilepinguga eluruumi kümneks aastaks kostjale üürile. Üürilepingu p 2.1.1 kohaselt ei pea üürnik eluruumi kasutamise eest üüri tasuma, sisuliselt on tegemist eluruumi tasuta kasutamise lepinguga. Üürilepingu sõlmimisega ilma üüri tasumise kohustuseta on oluliselt vähendanud pankrotivaraks oleva kinnisasja väärtust ning sellega oluliselt kahjustanud võlausaldajate huve. Kahe võlausaldaja nõuete tagamiseks oli kinnisasjale seatud hüpoteek.

Kuna võlgnikul ja kostjal on ühine laps, on kostja võlgniku lähikondne. Kostja pidi teadma tehingu tegemisel, et sellega kahjustatakse võlgniku võlausaldajate huve. Hageja palus tunnistada üürileping kehtetuks ja mõista eluruum ebaseaduslikust valdusest välja koos kohustusega eluruum vabastada ning anda eluruumi valdus üle hageja seaduslikule esindajale, pankrotihaldurile. Juhul kui kostja ja temaga koos elavad isikud keelduvad vabatahtlikult eluruumi vabastamast, palus hageja tõsta kostja ja temaga koos elavad isikud eluruumist välja.

2. Kostja ei tunnistanud hagi. Kostja leidis, et hageja ei ole tõendanud, et üürileping vähendab hageja pankrotivarasse kuuluva kinnisasja väärtust ning seeläbi kahjustab võlausaldajate huve. Hageja ei ole tõendanud, et kostja on võlgniku elukaaslane ja lähikondne ning neil on pankrotiseaduse (PankrS) § 117 lg 1 p 2 mõttes ühine majapidamine. Kuna ei ole alust nii tehingu tühiseks tunnistamiseks kui ka selle tagasivõitmiseks, samuti ei ole kostja võlgniku lähikondne, siis ei ole alust ka kostja ja tema alaealise lapse väljatõstmiseks võlgnikule kuuluvalt kinnisasjalt.

3. Viru Maakohus jättis 29. oktoobri 2010. a otsusega hagi rahuldamata ja menetluskulud hageja kanda.

Maakohtu põhjenduste kohaselt tunnistab kohus pankrotiseaduse (PankrS) § 110 lg 1 p 3 järgi kehtetuks tehingu, mis oli tehtud enne sama lõike punktis 2 nimetatud tähtaja algust, kui tehing tehti kolme aasta jooksul enne pankrotimenetluse algatamist ja võlgnik kahjustas tehinguga teadlikult võlausaldajate huve ning tehingu teine pool teadis või pidi teadma, et võlgnik kahjustas sellega võlausaldajate huve. PankrS § 110 lg 3 kohaselt eeldatakse võlgniku lähikondse puhul, et ta teadis, et võlgnik kahjustas tehinguga teadlikult võlausaldajate huve.

Kostja on võlgniku poja ema. PankrS § 117 lg 1 p 2 kohaselt on füüsilisest isikust võlgniku lähikondne isik, kellel on võlgnikuga ühine majapidamine või kellel oli võlgnikuga ühine majapidamine viimase aasta jooksul enne tagasivõidetavat tehingut. Võlgniku praegune elukoht on Narva ning kostja elukoht Tallinn, pooltel ei ole ühist majapidamist. Hageja ei ole tõendanud, et kostjal oleks olnud hagejaga ühine majapidamine viimase aasta jooksul enne 8. märtsil 2007 üürilepingu sõlmimist.

Ühise lapse sündimine 31. jaanuaril 2006 ei eelda kostja tunnistamist võlgniku lähikondseks. Elukaaslase suhtes ei ole põhjust kohaldada pankrotiseadust rangemalt kui abikaasa suhtes. PankrS § 117 lg l p l kohaselt loetakse võlgniku lähikondseks endine abikaasa, kui abielu on lahutatud aasta jooksul enne selle tehingu tegemist.

Eksperdiarvamuse järgi on kinnistu turuväärtuseks võrdlusmeetodil üürilepinguta 3 450 000 krooni ja kinnistut koormavat tähtajalist üürilepingut arvestades 1 500 000 krooni. Kinnistu enampakkumisteadetega on tuvastatud, et selle turuhinnaga ei ole ostjaid. Hageja ei ole põhistanud, et ebaõnnestunud müügi põhjuseks on üürileping. Võlgniku pankrotimenetluses on 2 023 928 krooni 65 sendi suuruse nõude esitanud Swedbank AS ja 2 727 629 krooni 5 sendi suuruse nõude AS DnB Nord Banka, mis mõlemad on täielikult tagatud kinnistule seatud hüpoteegiga. Need võlausaldajad saaksid kinnistu müügist esmajärjekorras oma nõude rahuldatud. Müügist laekuvast rahast nõude katteks väljamaksmisele kuuluv summa oleks suurem, kui üürileping ei koormaks kinnistut. Hageja on põhjendanud, et kinnistu müümine kehtiva üürilepinguga mõjutab kinnisasja väärtust.

Kostja on täitnud üürilepingu p 2.1.2 kohustused tasuda kõrvalkulud. Üürilepingus on viide laenulepingule, mis sõlmiti võlgniku ja kostja vahel samal ajal üürilepinguga, st 8. märtsil 2010. Laenulepinguga andis kostja võlgnikule laenu 750 000 krooni tähtajaga 8. märts 2017. a. Kostja väitel on laen antud sihtotstarbeliselt kinnistul asuva hoone parendamiseks. Laenulepingu punktide 2.1. ja 2.1.1 kohaselt anti laenu ilma intressita ning vastusooritusena sõlmis võlgnik kostjaga üürilepingu, millega võimaldatakse kostjal ja tema alaealisel pojal kasutada eluruume 8. märtsini 2010. Laenuleping ja üürileping on poolte tahtel lahutamatult seotud. Kostja on põhjendanud, et üüritasu kokkulepe seisneb kostja kohustuses maksta kõrvalkulud ning kokkuleppes laenurahaga parendada eramut laenu kasutamise eest intressi maksmata. Seega on tuvastatud poolte tahe just eelnimetatud meetodil tasuda üüri ja pooltevaheline leping on üürileping.

Laenulepingu alusel raha üleandmise tõendamisel ei ole tähtsust, sest vaidluse esemeks ei ole laenulepingu vaidlustamine. Pooled tahtsid kokku leppida, et kostja teeb kulutusi kinnistule ja hageja üüritasu, v.a kõrvalkulud, ei küsi. Üüri võimaliku suuruse kindlakstegemine ei ole vaidluse ese, seega ei ole ka tähtsust, et lepingutes ei ole fikseeritud intressi kindla summana.

Hageja ei ole tõendanud, kuidas üürilepingu sõlmimine 8. märtsil 2007 on kahjustanud võlausaldajate huve. Tõendatud ei ole, et võlgniku eesmärgiks üürilepingu sõlmimisel oli muuta kinnistu turuhinda. Hageja ei ole tõendanud, kuidas üürilepingu sõlmimisega oli võlgniku sooviks kahjustada teadlikult võlausaldajaid ja kostja teadis või pidi teadma, et võlgnik kahjustas sellega võlausaldajate huve. Ei ole tõendatud hageja väide, et kostja kasutab eluruumi õigusliku aluseta.

4. Hageja esitas apellatsioonkaebuse, milles taotles maakohtu otsuse tühistamist ja uue otsuse tegemist, millega hagi rahuldada ning menetluskulud jätta kostja kanda.

Kostja vaidles apellatsioonkaebusele vastu ja palus jätta see rahuldamata.

5. Tartu Ringkonnakohus jättis 7. novembri 2011. a otsusega maakohtu otsuse muutmata ja apellatsioonkaebuse rahuldamata ning ringkonnakohtus kantud menetluskulud hageja kanda. Ringkonnakohus muutis hagi rahuldamata jätmise põhjendusi.

Hageja väide, et kostja oli võlgniku lähikondne vaidlusaluse lepingu sõlmimise ajal, on õige. PankrS § 117 lg 1 p 2 kohaselt on füüsilisest isikust võlgniku lähikondne isik, kellel on võlgnikuga ühine majapidamine või kellel oli võlgnikuga ühine majapidamine viimase aasta jooksul enne tagasivõidetavat tehingut. Võlgnikul ja kostjal on ühine laps. Hageja väitel oli võlgnikul kostjaga ühine kooselu ja majapidamine. Kostja väitis, et tema kooselu võlgnikuga lõppes 2006. a-l ja praegu elavad nad erinevates elukohtades ning neil ei ole ühist majapidamist.

Hagimenetluse pooled ei esitanud oma väidete kinnituseks tõendeid. Kui pooled ei soovinud tõendeid esitada, pidi kohus hindama asjas esitatud tõendeid. Kostja võttis omaks, et 2006. a-l oli ta elanud võlgnikuga koos. Vaidlusaluse tehinguga andis võlgnik kinnisasja kümneks aastaks oma lapse ja tema ema kasutusse, mis kinnitab, et võlgnik oli kostjaga seotud ka majanduslikult ning võlgnik ja kostja tegutsesid eelkõige ühise lapse huvidest lähtudes. Eeltoodud faktilised asjaolud täidavad PankrS § 117 lg 1 p 2 koosseisu.

Võlgnik kahjustab teadlikult võlausaldajate huve, kui ta huvide kahjustamist oma õiguslike toimingutega soovis või oma käitumise võimaliku tagajärjena ette nägi. Teadliku võlausaldajate huvide kahjustamisega võib olla tegemist ka siis, kui huvide kahjustamine on mõne teise õigusliku eelise saamisele suunatud tegevuse tagajärg, mille saabumist võlgnik ette nägi. Võlgniku teadmist, et tema tegevus kahjustab võlausaldajaid, või võimalust võlausaldajate kahjustamist ette näha, saab järeldada tema tahtest. Asjas ei ole esitatud väiteid, et 2007. a-l oli võlgnik teadlik oma tekkivast maksejõuetusest ja et võlgnik koormas oma kinnisasja eesmärgil kahjustada võimalike võlausaldajate nõuete täitmist.

31. juuli 2009 kohtumääruses, millega kuulutati välja võlgniku pankrot, on märgitud, et maksejõuetuse põhjustas ajutise halduri sõnul võlgniku suutmatus adekvaatselt hinnata majandusolukorra võimalikke muutusi ning riskantsete ja suuri kohustusi nõudvate tehingute tegemine. Kuna võlgnik ei võõrandanud kinnisasja tasuta ega alla turuhinna ning ei teinud tehinguid, mis välistaksid hüpoteekide realiseerimise, ei ole alust tuvastada, et võlgnik kahjustas teadlikult võlausaldajate huve. Üürilepingu alusel tagas võlgnik võimaluse oma alaealisel lapsel ja tema emal kasutada kinnisasja kümne aasta jooksul üürilepingu alusel. Võlgnik ei teinud üürilepingu kohta märget kinnistusraamatusse.

Kuna puuduvad faktilised asjaolud, mille alusel saaks tuvastada PankrS § 110 lg 1 p 3 nõutav eeldus - võlausaldajate huvide teadlik kahjustamine -, siis ei ole vajadust kontrollida, kas tehingu teine pool sellest teadis või pidi teadma.

6. Kassatsioonkaebuses palub hageja tühistada ringkonnakohtu otsus ja saata asi samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks.

Kassatsioonkaebuse põhjenduste kohaselt on ringkonnakohus jätnud otsuse olulises ulatuses põhjendamata. Ringkonnakohus ei ole analüüsinud kõiki apellatsioonkaebuse väiteid. Kuna kostja oli võlgniku lähikondne, siis eeldatakse, et ta teadis, et võlgnik kahjustas tehinguga võlausaldajate huve. Üüritud kinnisasjale olid seatud hüpoteegid. Asjaõigusseaduse (AÕS) § 333 kohaselt on hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul õigus kinnisasja vallata, kasutada ja käsutada, kui ta ei vähenda sellega kinnisasja väärtust. Kui isik koormab kinnisasja selliselt, et turuhinnaga võõrandamise vastu ei ole huvi, on võlausaldajate huve teadlikult kahjustatud.

Kassaator on seisukohal, et üürileping on tegelikult tasuta kasutamise leping. Kõrvalkulude tasumise kohustus ei asenda üüri tasumise kohustust. Laenuleping ja üürileping ei ole omavahel seotud ja kostja ei ole tõendanud, et ta oleks raha üle andnud. Puudub huvi osta kinnisasja, mis on koormatud pikaajalise mitte kasu teeniva üürilepinguga. Tegemist on teadliku võlausaldajate huvide kahjustamisega.

7. Kolleegium leiab, et ringkonnakohtu otsus tuleb tühistada tsiviilkohtumenetluse seadustiku (TsMS) § 692 lg 1 p-de 1 ja 2 alusel materiaalõiguse normi väära kohaldamise ja menetlusõiguse normi olulise rikkumise tõttu. Asi tuleb TsMS § 691 p 2 järgi saata samale ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks. Hageja kassatsioonkaebus tuleb rahuldada.

8. Hageja nõudis võlgniku ja kostja vahel sõlmitud eluruumi üürilepingu kehtetuks tunnistamist ning eluruumi kostja valdusest vabastamist ja eluruumi valduse temale üleandmist. Maakohus jättis hagi rahuldamata, ringkonnakohus jättis maakohtu otsuse muutmata, muutes maakohtu otsuse õiguslikke põhjendusi.

9. Võlgnik ja kostja sõlmisid 8. märtsil 2007 ruumide üürilepingu, millega võlgnik andis kostjale kasutada elamu Tallinnas Xxxxx xx. Hageja tugineb üürilepingu kehtetuks tunnistamise nõudes PankrS § 110 lg 1 p-le 3. Tehingu tagasivõitmise korras kehtetuks tunnistamisel tuleb PankrS § 110 lg-t 1 kohaldades lähtuda tehingu tegemise ajal kehtinud pankrotiseaduse redaktsioonist (vt ka nt Riigikohtu 3. novembri 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-90-08, p 10; 22. veebruari 2012. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-163-11, p 38). PankrS § 110 lg 1 p 3 8. märtsil 2007 kehtinud redaktsiooni kohaselt tunnistab kohus kehtetuks tehingu, kui tehing tehti kolme aasta jooksul enne pankrotimenetluse algatamist ja võlgnik kahjustas tehinguga teadlikult võlausaldajate huve ning tehingu teine pool teadis või pidi teadma, et võlgnik kahjustas sellega võlausaldajate huve.

Üürilepingu sõlmimise ajal kehtinud ja praegu kehtiva PankrS § 110 lg 3 järgi eeldatakse võlgniku lähikondse puhul, et ta teadis, et võlgnik kahjustas tehinguga teadlikult võlausaldajate huve. Võlgniku lähikondne PankrS § 117 lg 1 p 2 sama redaktsiooni kohaselt on isik, kellel on võlgnikuga ühine majapidamine või kellel oli võlgnikuga ühine majapidamine viimase aasta jooksul enne tagasivõidetavat tehingut. Kolleegium nõustub ringkonnakohtuga, et asja materjalide põhjal võib järeldada, et kostja on võlgniku lähikondne PankrS § 117 lg 1 p 2 järgi. Sellele viitavad nii võlgniku ja kostja ühine laps kui ka asjaolu, et võlgnik on menetluses võtnud omaks kooselu kostjaga 2006. a-l. Seega juhul, kui kostja ei ole tõendanud vastupidist, loetakse ta vaidlusaluse tehingu tegemise ajal võlausaldajate huvide kahjustamisest teadlikuks.

10. Kolleegium on seisukohal, et kohtud on PankrS § 110 lg 1 p 3 kohaldamisel võlausaldajate huvide teadlikku kahjustamist kui tehingu pankrotimenetluse kehtetuks tunnistamise alust ekslikult hinnanud.

Võlgnik kahjustab teadlikult võlausaldajate huve, kui ta huvide kahjustamist oma õiguslike toimingutega soovis või oma käitumise võimaliku tagajärjena ette nägi (vt Riigikohtu 2. juuni 2008. a otsus tsiviilasjas nr 3-2-1-39-08, p 12). Seejuures ei ole oluline, et võlausaldajate huvide kahjustamine oleks olnud tehingu tegemise põhiliseks eesmärgiks. Võlausaldajate huvid on kahjustatud ka siis, kui võlgnik teeb tehingu, millega saavutatav eelis mõjutab negatiivselt võlausaldajate huve ning tehingu selline mõju pidi olema võlgnikule äratuntav. Üldjuhul võib igasugune võlgniku vara vähendamine kahjustada tema võlausaldajaid ning olla seega tõendiks tehingu kahjulikust tagajärjest võlgniku võlausaldajate huvidele. Kui võlgnik võib tehingu sõlmimisel arvestada sellega, et võlausaldajate vara võib tehingu tulemusel väheneda, kuid vaatamata sellele tehingu siiski teeb, on tegemist võlausaldajate huvide teadliku kahjustamisega. Hinnates tehingu tagajärgi võlausaldajatele, ei ole määrav, et võlgnik just sellist konkreetset negatiivset tagajärge soovis, mis tehinguga saabus.

11. Hagiavalduse kohaselt on võlgniku pankrotimenetluses 2 023 928 krooni 65 sendi nõude esitanud Swedbank AS ja 2 727 629 krooni 5 sendi nõude AS DnB Nord Banka. Mõlemad nõuded olid hageja väitel täielikult tagatud hageja kinnistule seatud hüpoteekidega. Swedbank AS kasuks seatud hüpoteegid oli kinnistul enne üürilepingu sõlmimist, AS DnB Nord Banka kasuks seati hüpoteek vahetult pärast üürilepingu sõlmimist 7. juunil 2007. Seega pidi võlgnik üürilepingu sõlmimisel olema teadlik sellest, et sõlmitav leping võib vähemalt Swedbank AS nõude tagamiseks seatud hüpoteegiga koormatud kinnistu väärtust mõjutada. Kui võlgnik on loobunud tulust, mida ta oleks võinud tavalistel tingimustel sõlmitud üürilepinguga saada, võib ta olla seadnud võlausaldajate huvid ohtu.

12. Võlgniku ja kostja vahelise üürilepingu p-s 2.1.1 oli üüritasu suuruseks kokku lepitud 0 (null) krooni kuus. Võlgnik kohustus üürilepinguga tasuma ruumide kasutamise eest üksnes kõrvalkulud. Maakohus tuvastas, et samal ajal üürilepinguga on võlgnik ja kostja sõlminud 8. märtsil 2007 laenulepingu (maakohtu otsuse põhjendustes on ekslikult märgitud laenulepingu sõlmimise ajaks 8. märts 2010), mille kohaselt kostja andis hagejale laenu 750 000 krooni tähtajaga 8. märts 2017.

Maakohus leidis, et laenuleping ja üürileping on lepingupoolte tahtel lahutamatult seotud ning kostja on põhjendanud, et üüritasu seisneb kostja kohustuses maksta kõrvalkulud ning kokkuleppes laenurahadega parendada eramut laenu kasutamise eest intressi maksmata. Seega leidis maakohus, et on täidetud üürilepingu oluline eeldus - selle tasulisus.

Kostja on kogu menetluse kestel väitnud, et laenulepingu sõlmimine on tõendamata, sest laenulepingus kokkulepitud raha ei ole kostjale üle kantud. Maakohus leidis, et laenulepingu alusel raha ülekandmisel ei ole vaidluse lahendamisel tähtsust. Ringkonnakohus jättis maakohtu seisukoha muutmata.

Kolleegium leiab, et kohtud on hageja väited jätnud põhjendamatult tähelepanuta. Kui lähtuda eeldusest, et üür määrati kindlaks laenulepinguga, siis selle rahatus võib kaasa tuua ka üürilepingujärgse üüri puudumise ning hageja ja kostja vahelist lepingut tuleb tõlgendada kui eluruumi tasuta kasutuse lepingut VÕS § 389 jj mõttes. Selle üle, kas kostja vastusooritus on vastav üürilepingule, ei tule otsustada mitte poolte ettekujutuste, vaid objektiivsete asjaolude alusel. Eluruumi tasuta kasutamise leping võib tuleneda sellest, et laenulepingus kokkulepitud raha kostja lepingus kokkulepitud viisil ei saanud.

Kui laenu on saadud, siis on vajalik võlausaldajate huvide kahjustamise aspektist hinnata võlgnikul saamata jäänud üüri ja intressi vahekorda, mida võlgnik laenulepingu järgi tasuma ei pidanud. Seejuures saab aluseks võtta laenulepingu sõlmimise hetkel samasugustes laenulepingutes tavalist kokkulepitavat intressi (turuintressi).

13. AÕS § 333 järgi on hüpoteegiga koormatud kinnisasja omanikul õigus koormatud kinnisasja vallata, kasutada ja käsutada, kui ta sellega ei vähenda koormatud kinnisasja väärtust ega kahjusta hüpoteegipidaja õigusi muul viisil, välja arvatud juhul, kui see toimub korrapärase majandamise tulemusena. Kui leiab tõendamist, et võlgnik sõlmis üürilepingu talle äärmiselt ebasoodsatel tingimustel või pooltevaheline leping oli tasuta kasutamise leping, on hageja rikkunud AÕS §-st 333 tulenevat keeldu, mis omakorda võib tähendada võlausaldaja huvide teadlikku kahjustamist üürilepinguga PankrS § 110 lg 1 p 3 mõttes.

Asja uuel menetlemisel ringkonnakohtus tuleb eeltoodut arvestades hinnata, kas üürileping võis kaasa tuua kinnisasja väärtuse vähenemise ja võlausaldajate huvide teadliku kahjustamise.

Kolleegium juhib aga tähelepanu ka tasuta kasutamise lepingu erakorralise ülesütlemise võimalusele VÕS § 394 järgi.

14. Kuna asi saadetakse ringkonnakohtule uueks läbivaatamiseks, jääb menetluskulude jaotus TsMS § 173 lg 3 teise lause järgi ringkonnakohtu otsustada.

15. Tasutud kautsjon tuleb TsMS § 149 lg 4 esimese lause alusel tagastada.

Villu Kõve, Henn Jõks, Tambet Tampuu