KOHTUMÄÄRUS

1. Jätta Tartu Ringkonnakohtu 10. jaanuari 2012. a määrus tsiviilasjas nr 2-11-44605 muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

2. Menetluskulud kõigis kohtuastmetes jätta menetlusosaliste endi kanda.

3. Arvata riigituludesse määruskaebuselt 19. jaanuaril 2012 tasutud kautsjon 25 (kakskümmend viis) eurot.

1. Ülenurme vald (avaldaja) esitas 28. veebruaril 2011 Tartu Maakohtu kinnistusosakonnale kinnistamisavalduse, milles palus kanda Eesti Maaülikooli (maaülikool) kinnistute nr 590904 ja nr 591904 (kinnistud) kinnistusregistriosade kolmandasse jakku avaldaja kasuks 25 000 euro suuruse väärtusega reaalkoormatise, mille sisuks on koormatud kinnisasja igakordse omaniku kohustus rajada ja likvideerida rajatised 28. veebruari 2011. a lepingu p-de 3.1-3.7 kohaselt. Kandeavalduses sisaldus ka maaülikooli nõusolek.

2. Tartu Maakohtu kohtunikuabi jättis 15. aprilli 2011. a määrusega kinnistamisavalduse rahuldamata.

Määruse põhjenduste järgi ei saa taotletud reaalkoormatist kinnistusraamatusse kanda, kuna selle sisu ei vasta reaalkoormatise mõistele. Reaalkoormatisega ei saa asjaõigusseaduse (AÕS) § 229 lg 1 kohaselt tagada ühekordseid sooritusi. Kuigi kinnistamisavalduses kirjeldatud kohustusi täidetakse tõenäoliselt pikema aja kestel, on ka need ühekordsed sooritused. Reaalkoormatise sisuks märgitud kohustus mh likvideerida rajatised ei sisaldu võlaõiguslikus kokkuleppes ning kuna rajamine ja likvideerimine on teineteist välistavad tegevused, muudab see reaalkoormatise sisu olematuks.

3. Avaldaja palus määruskaebuses maakohtu määruse tühistada ja kandeavalduse rahuldada.

Maakohtu kohtunikuabi ega kohtunik määruskaebust ei rahuldanud ning see saadeti lahendamiseks Tartu Ringkonnakohtule.

4. Tartu Ringkonnakohus jättis 10. jaanuari 2012. a määrusega määruskaebuse rahuldamata ja maakohtu määruse muutmata. Määruskaebuselt tasutud riigilõivu jättis ringkonnakohus avaldaja kanda.

Ringkonnakohus leidis, et AÕS § 229 lg-st 1 tuleneb, et reaalkoormatise sisuks olevad sooritused võivad seisneda ka asjade üleandmises või teenuste osutamises, kuid need peavad olema korduvad, mitte ühekordsed. Sätte tõlgendamisel tuleb lähtuda asjaõigusseaduse mõttest ja eesmärgist tervikuna. Seega on kohtunikuabi põhjendatult keeldunud taotletud reaalkoormatist kinnistusraamatusse kandmast. Tagatavad sooritused on ühekordsed ning ei ole oluline, et nende täitmine võib kesta pikemat aega.

5. Avaldaja palub määruskaebuses kohtute määrused tühistada ja tagada kinnistamisavalduse alusel kandemääruste tegemine.

Avaldaja väitel on kohtud valesti kohaldanud AÕS § 229 lg-t 1 ning ei ole oma seisukohta põhjendanud. AÕS § 229 lg 1 grammatiliselt tõlgendades nähtub, et omadussõna "perioodilisi" ei käi tegude kohta. Asjaõigusseaduse mõte ja eesmärk ei välista samuti reaalkoormatisega ühekordse soorituse tagamist. See vastab praktikas tekkinud vajadustele, võimaldades kinnistusraamatusse kanda olulisi võlaõiguslikke kokkuleppeid selliselt, et need kehtiksid ka kinnisasja järgnevate omanike suhtes. AÕS § 229 lg-s 1 ja Saksa BGB §-s 1105 sätestatud reaalkoormatise mõisted ei ole identsed. Enamiku avalik-õiguslike reaalkoormatiste sisuks on kokkulepitud rahalise kohustuse täitmine, mis võib toimuda nii perioodilise kui ka ühekordse maksena.

6. Maaülikool toetab määruskaebust ja palub selle rahuldada.

7. Kolleegiumi arvates tuleb ringkonnakohtu määrus jätta muutmata ja määruskaebus rahuldamata.

8. Kolleegium nõustub kohtutega, et AÕS § 229 lg-t 1 tuleb tõlgendada selliselt, et reaalkoormatisest tulenevad kohustused peavad olema korduvad (perioodilised). See tuleneb eelkõige reaalkoormatise õiguslikku olemust arvestades erinevate sätete koostoimes tõlgendamisest.

9. Reaalkoormatisel on piiratud asjaõigusena topelttoime.

Ühelt poolt on reaalkoormatise puhul AÕS § 229 lg-st 1 ja § 237 lg-st 1 tulenevalt tegemist kinnisasja koormatisega, mis kohustab kinnisasja igakordset omanikku tegema aktiivseid tegusid, praktikas eelkõige raha maksma. Asjaõigusseaduse § 239 lg 1 teisest lausest tuleneb, et reaalkoormatisega koormatud kinnisasja igakordne omanik on kohustatud täitma tema omanikuks olemise ajal reaalkoormatisest tulenevaid sissenõutavaks muutunud kohustusi, st reaalkoormatis tekitab kinnisasja igakordsele omanikule isikliku võla.

Teisalt on reaalkoormatis hüpoteegile sarnane realiseerimisõigus reaalkoormatisest tulenevate kohustuste täitmise tagamiseks. Nii vastutab kinnisasja omanik reaalkoormatisest tulenevate üksikkohustuste täitmise eest AÕS § 239 lg 1 esimese lause järgi koormatud kinnisasjaga, st vastutus kinnisasjaga ulatub nii selle kui varasemate omanike ajal sissenõutavaks muutunud kohustuste täitmisele. Kui reaalkoormatisega tagatud rahalist nõuet ei täideta, on õigustatud isikul AÕS § 239 lg 1¹ järgi õigus nõuda sundtäitmist täitemenetluse seadustikus sätestatud korras, st kohese sundtäitmise kokkuleppe (täitemenetluse seadustiku (TMS) § 2 lg 1 p 19²) või kohtulahendi alusel. Täitemenetlus reaalkoormatise alusel sarnaneb samuti hüpoteegile, st reaalkoormatise alusel saab viia täitemenetluse läbi üksnes rahalise nõude täitmiseks (vt TMS § 52). Sarnaselt hüpoteegiga kantakse AÕS § 231 lg 2 järgi kinnistusraamatusse võimalusel ka reaalkoormatise rahaline väärtus.

10. Erinevalt hüpoteegist ei saa reaalkoormatist kasutada tagatisena, kui võlgnik on kolmas isik, reaalkoormatise sisus ette nähtud maksete või muude soorituste tegemise eest vastutab koormatud kinnisasja omanik ise. Hüpoteek ei kohusta kinnisasja omanikku sooritusteks, vaid on üksnes esemeline tagatis, tagatud soorituskohustused tulenevad hüpoteegi puhul eraldi õigussuhtest (nt laen), mis tagatiskokkuleppe kohaselt on hüpoteegiga tagatud.

11. Üksnes perioodiliste kohustuste puhul realiseerub reaalkoormatise õiguslikku olemust reguleeriv AÕS § 239 lg 1, mille järgi vastutab kinnisasja igakordne omanik isiklikult tema omanikuks olemise ajal sissenõutavaks muutunud kohustuste eest ja kinnisasjaga ka varasemate reaalkoormatisest tulenevate kohustuste eest (vt määruse p 9). Samuti saab just perioodiliste kohustuste puhul sisu AÕS § 237 lg 1, mille järgi reaalkoormatis läheb koos koormatud kinnisasjaga üle igale kinnisasja omandajale tema nõusolekust sõltumata. Kohustuste perioodilisus eristab reaalkoormatist ka hüpoteegist, millega saab tagada kõikvõimalikke rahaliselt hinnatavaid kohustusi. Ühekordsete kohustuste tagamisel, mis on muutunud sissenõutavaks juba eelmise omaniku omandi ajal, jääks eelmine omanik nende eest isiklikult vastutama, uus omanik vastutaks nende eest aga üksnes kinnisasjaga, st tegemist oleks sisuliselt hüpoteegiga.

Reaalkoormatise perioodilisusele viitavad ka mitmed muud sätted. Nt võib AÕS § 233 p 3 järgi õigustatud isik nõuda, et reaalkoormatis lõpetataks ja et kohustatud isik ostaks selle välja, kui kohustatud isik on jätnud reaalkoormatisest tulenevad kohustused järjest kolme aasta jooksul täitmata. Reaalkoormatisest tulenev iga üksik kohustus aegub AÕS § 236 lg 2 järgi nõude aegumise üldise tähtaja jooksul, arvates ajast, mil see muutus kohustatud isiku isiklikuks võlaks. Perioodilisust eeldab ka TMS § 176 lg-te 2 ja 3 regulatsioon täitemenetluses kustutatava reaalkoormatise väärtuse hüvitamise kohta.

12. Asjaõigusseaduse §-st 5 tuleneb asjaõiguste numerus clausus'e põhimõte, st asjaõigused on ammendavalt seaduses sätestatud ja pooled ei saa neid ise juurde luua. Samamoodi on seadusega paika pandud asjaõiguste kõigi isikute suhtes (absoluutselt) kehtiv sisu, mida saab kokkuleppel kolmandate isikute suhtes kehtivalt muuta üksnes seaduses sätestatud ulatuses.

Kinnistusraamatusse kantakse AÕS § 53 lg 1 järgi ainult seaduses ettenähtud andmed. Ainult seadusega lubatavatel kannetel on kannetele ette nähtud tähendus, st nende õigsust AÕS § 56 alusel eeldatakse ja neile andmetele tuginedes on võimalik õigus heauskselt omandada AÕS § 56¹ alusel. Lubamatu kanne on ebaõige ja see tuleb parandada. Lubamatu sisuga asjaõigust kinnistusraamatu kandest ei teki. Kandest tuleneva eksliku mulje ja hilisemate realiseerimisraskuste vältimiseks tuleb lubamatu sisuga õiguste kinnistusraamatusse kandmist kandemenetluses takistada.

13. Pooled on 28. veebruari 2011. a lepingudokumendi p-des 3.1-3.7 kokku leppinud, et maaülikool kinnisasja omanikuna ja arendajana kohustub detailplaneeringu kohaselt omal kulul välja ehitama kinnistute juurdepääsuteed, veevarustuse, reoveekanalisatsiooni, sajuvee ärajuhtimise süsteemi, tuletõrje veevarustuse ja elektrivarustuse ning ümber tõstma sidevarustuse. Lepingudokumendi p-de 4.1 ja 4.2 järgi soovivad pooled tagada kohustuste täitmise valla kasuks maaülikooli kinnistutele seatavate reaalkoormatistega. Lepingudokumendi p-s 7 sisaldub asjaõiguskokkulepe maaülikooli kinnistute reaalkoormatistega koormamiseks ja kinnistamisavaldus reaalkoormatiste kinnistusraamatusse kandmiseks.

Lepingudokumendist nähtub, et reaalkoormatisega on soovitud tagada kokkulepet, mille järgi pandaks maaülikoolile kohustus ise ehitada välja tema kinnisasjade kasutamiseks vajalikud detailplaneeringus märgitud kommunikatsioonid. Sellist avaldaja kui kohaliku omavalitsuse kohustuse delegeerimist võimaldab ehitusseaduse § 13. Tegemist on halduslepinguga haldusmenetluse seaduse (HMS) § 95 esimese lause ja halduskoostöö seaduse mõttes.

14. Poolte lepingudokumendist nähtuv soov on eelkõige luua reaalkoormatise kaudu kohustus kinnistute igakordsele omandajale rajada detailplaneeringujärgsed kommunikatsioonid. Kolleegiumi arvates ei ole see asjaõiguslikult võimalik.

Halduslepingud on nagu võlaõiguslikud lepingudki HMS § 105 lg-st 1 ja võlaõigusseaduse (VÕS) §-st 8 ja § 12 lg-st 2 tulenevalt siduvad üksnes neid sõlminud isikutele ja nende üldõigusjärglastele. Lepingust tulenevaid nõudeid saab aga seaduses sätestatud korras loovutada ja lepingutest tulenevaid kohustusi üle võtta. Lepingu saab teise poole nõusolekul üle võtta VÕS § 179 alusel. Avaldaja saab maaülikooliga kokku leppida, et maaülikool peab kinnisasja võõrandamisel tagama kohustuste ülevõtmise ja nägema selleks ette nt sanktsiooni. Samuti võib kinnistuid koormata hüpoteegiga, millega tagatakse kohustuste täitmine ja tagatakse nt õiguskaitsevahenditest (kahju hüvitamise nõue, leppetrahv) tulenevate kohustuste täitmine.

15. Kolleegium märgib, et kuna maaülikooli kohustuste täitmiseks ei ole lepingudokumendis ettenähtud tähtpäeva ega sanktsioone täitmata jätmise eest, on lisaks vähemalt küsitav, kas nende kohustuste sisu oleks reaalkoormatise jaoks ka piisavalt kindlaks määratud.

16. Kolleegiumi arvates ei takistanuks kande tegemist siiski ainuüksi võimalik ebatäpne viide kandeavalduses rajatiste likvideerimisele, kuna seejuures oli viidatud kohustusi ettenägevatele lepingupunktidele. Kui kinnistamisavalduse sisu olnuks ebaselge, pidanuks avaldajatele andma tähtaja kandeavalduse täpsustamiseks.

17. Määruskaebuse rahuldamatajätmise tõttu arvatakse tasutud kautsjon TsMS § 149 lg 4 teise lause alusel riigituludesse.

18. Menetluskulud jäävad TsMS § 172 lg 2 alusel menetlusosaliste endi kanda.

Ants Kull, Henn Jõks, Villu Kõve